国内外跨境物流地产行业的发展现状

     2015年，万科、平安不动产、绿地、万通、合生等多家国内房地产企 业纷纷宣布把业务布局拓展到跨境物流地产领域。这表明，以往由外资企业主 导的跨境物流地产行业将在资本大潮的推动下逐渐从蓝海转变为“百家争鸣” 的红海市场，吸引越来越多的参与者。

     随着国内房地产市场从增量阶段进人存量时代，众多房地产企业开始 从以往侧重业务规模的快速扩张转向稳扎稳打的深耕业务布局，拓展变现 渠道，深挖更多价值。显然，具有稳定收益的跨境物流地产与当前房地产企业 的战略转向十分契合，再加上电商的优化成熟所带来的诸多便利，从而使 得跨境物流地产成为各家房地产企业跑马圈地和新一轮角力的重要领域。

     根据亚洲最大的现代跨境物流设施提供商普洛斯公司的预测，未来15年内不过，虽然我国跨境物流地产行业前景广阔，但国内房地产企 业要想真正打破外资的垄断地位，在跨境物流地产领城有所作为，就不仅需要 资金支持和经验积累，更需要从认知与思维模式层面进行深度转变，如此 才有可能与国外发展成熟的跨境物流地产企业一较高下。 国内的跨境物流地产发展现状 我国地产跨境物流行业基本被普洛斯这一国际跨境物流龙头企业所垄断，众多 国内企业很难有所作为。

      不过，自2015年万科、平安、菜鸟跨境物流、京东等 专业房产或电商平台进军跨境物流地产以来，这个万亿级规模的蓝海市场便开 始进人高速发展阶段。 以国内房地产龙头万科为例。更专业的投资团队、覆盖范围更广的业 务布局以及规模化的地产协同优势，使万科平台更加开放，对跨境物流地产的 开发运营能力也更强更专业。 具体来看，万科不仅与全球最大的独立另类资产管理机构美国黑石公 司合作，对万科跨境物流领域进行更加专业化的资产管理运作；还联合世界领 先的房地产业开发运营与基金管理公司铁狮门，有效整合国内地产跨境物流的 上下游资源。 同时，万科在管理方面充分借鉴国际现代化跨境物流巨头普洛斯的成功经 验，在拿地建房的基础上，借助自身品牌优势在上游引入基金、下游稳定 商户，从而将自身打造成以跨境物流地产为核心的优质服务商。 

      不过，我国跨境物流地产的发展水平与欧美发达国家相比还有较大差距。 例如，美国人均拥有的仓储面积超过5平方米，而我国这一数据仅为0.4平 方米，不足美国的1/10。在消费升级、电商快速发展的大背景下，国内物 流地产行业将获得更广阔的发展空间，关键是要推动跨境物流地产商在开发思 维、运营模式等方面的转型升级，构建出更合理、高效、适宜的发展路径。 国外的跨境物流地产发展现状 以欧美等国为代表的海外跨境物流地产从20世纪80年代左右开始发展以 来，已经形成了较为成熟完善的跨境物流网络和发展模式，当前主要呈现出以下 特点。 

     （1）需求旺盛，用地集中 国外跨境物流地产虽然已经发展了三十多年，但仍然处于需求旺盛的上升 阶段，跨境物流用地规模不断扩大，同时很多跨境物流地产企业也不断探索更广阔 的空间以实现业务重组。这使得海外跨境物流地产整体呈现出用地需求旺盛且 较为集中的特点，如德国的大部分跨境物流用地都聚集在慕尼黑、法兰克福、 柏林等地。

      （2）受经济影响较大 跨境物流产业发展与整体经济状况密切相关。工业化程度较高、地理位置 优越的经济发达国家能够更好更充分地参与跨境物流产业，因为他们大都将传 统制造产业转移到了劳动力和资源成本更低的发展中国家，因此需要更多 的仓储用地和更高效的跨境物流配送系统来完成制造业产品的运送存储。 

     （3）规模和网络较为完善 经过多年的发展探索，国外跨境物流地产企业在发展理念、产品设计等方 面已十分成熟，通过在全球范围内建设仓储设备和跨境物流配送网络，形成了 规模庞大、网络覆盖范围全面的跨境物流地产生态系统。 以普洛斯为例，这家2003年才进军中国市场的现代跨境物流公司，凭借极 具前瞻性的发展理念和产品设计方案，成功垄断了我国跨境物流地产市场，到 2015年末占据的市场份额高达55%。